อสังหา65 ปีแห่งการฟื้นตัว ราคาขยับ-ลงทุนรอบนอกบูม

[Chigaru]

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้เผยราคาอสังหาฯ ปี 64 ลงต่ำสุด หวังปีหน้าเศรษฐกิจฟื้นตัว"ธปท."ระบุผ่อนปรนแอลทีวีชั่วคราวหนุนระบายสต็อกลุ้นรัฐบาลต่อมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-จดจำนอง 3 ล้านบาทแรกดึงกำลังซื้อกระตุ้นตลาดอสังหาฯ

ประเทศไทยหลังเปิดเมืองกำลังเดินหน้าเข้าสู่ภาวะฟื้นฟูธุรกิจและขับเคลื่อนเศรษฐกิจรอบใหม่จากผลกระทบหนักในช่วงของการแพร่ระบาดรุนแรงเกือบ 2 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการต่างเผชิญห้วงวิกฤติที่เชื่อว่าผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วเข้าสู่ภาวะไต่ระดับขาขึ้นอีกครั้ง

อสังหา65 ปีแห่งการฟื้นตัว  ราคาขยับ-ลงทุนรอบนอกบูม

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ วิเคราะห์แนวโน้มและคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยปี 2565 ว่า จะเป็นปีแห่งการฟื้นตัว โดยเริ่มเห็นสัญญาณบวกในช่วงปลายปี 2564 จากการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการแพร่ระบาด การกระจายวัคซีนที่ดีขึ้น และสภาพเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มฟื้นตัว คาดว่าจะมีจำนวนอุปทานใหม่ เข้ามาสู่ตลาดมากขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2565 ทั้งจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีสินค้าอยู่ในมือ ตอบรับความต้องการของผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อ

ทั้งนี้ ปัจจัยบวกที่สำคัญ คือ การผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี และการเปิดประเทศที่นำกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาอีกครั้ง โดยระดับราคายังคงมีแนวโน้มขยับขึ้น พร้อมกับการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากราคาอสังหาฯ ผ่านจุดต่ำสุดแล้วในปี 2564 หลังจากที่ผู้ประกอบการจัดแคมเปญ "ลด แลก แจก แถม" และโปรโมชันต่างๆ กระตุ้นการตัดสินใจซื้อเพื่อระบายสต็อกที่มีอยู่  ในปีหน้าอาจมีการลดราคาบางโครงการ บางทำเล ตามดีมานด์เท่านั้น 

"ปี 2565 จึงเป็นตลาดของผู้ซื้อที่มีความพร้อม และการผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี ยังเอื้อต่อกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุน โดยที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ มีแนวโน้มที่ราคาจะปรับเพิ่มขึ้น จากความต้องการที่เพิ่มขึ้นตามการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการอยู่อาศัยที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น และความคืบหน้าของเส้นทางรถไฟฟ้าครอบคลุมพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ และชานเมือง ส่งผลต่อการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาฯ"
 

ลงทุนกระจายรอบนอกกรุงเทพฯ

นางกมลภัทร กล่าวต่อว่า ปัจจุบันทำเลอสังหาฯ ที่น่าสนใจกระจายตัวออกไปสู่พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ มากขึ้น โดยเฉพาะทำเลที่มีรถไฟฟ้าผ่าน ซึ่งหลายสายจะเปิดให้บริการในปี 2565 ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง และรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี จะช่วยให้อสังหาฯ ในทำเลเหล่านี้ ขยายตัวยิ่งขึ้น

ขณะเดียวกันเทรนด์การพัฒนาอสังหาฯ ของผู้ประกอบการจะเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงเพื่อตอบรับกับพฤติกรรมต่างๆ ที่เปลี่ยนไปของผู้บริโภคในช่วงโควิด-19 ไม่ว่าจะเป็นการนำเทคโนโลยีสมาร์ทโฮมต่างๆ มาใช้ในโครงการเพื่อลดการสัมผัส  รวมถึงการดำเนินธุรกิจอื่นควบคู่กับการพัฒนาที่อยู่อาศัย เช่น โรงพยาบาล โรงแรม หรือธุรกิจที่เกี่ยวกับผู้สูงอายุ เพื่อสร้างรายได้ในระยะยาว

อย่างไรก็ตาม ยังมีความท้าทายอีกมากมายที่ต้องเผชิญ อาทิ สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ยังไม่คลี่คลาย ภาวะหนี้ครัวเรือน ความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง 
 

หวังมาตรการรัฐหนุนฟื้นตัว

ส่วนปัจจัยสนับสนุนสำคัญคือ นโยบายภาครัฐที่จะช่วยกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯ และเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวเร็วขึ้น เนื่องจากภาคอสังหาฯ มีความสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่อง คิดเป็นกว่า 9.8% ของจีดีพี และการจ้างงานรวมกว่า 2.8 ล้านคน

สำหรับเศรษฐกิจไทยในปี 2565 คาดว่าจะขยายตัว 3.7% จากการใช้จ่ายในประเทศที่ทยอยปรับตัวดีขึ้นตามการผ่อนคลายมาตรการควบคุมการระบาด และตลาดท่องเที่ยวที่ทยอยฟื้นตัว อย่างไรก็ตาม แนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังคงเปราะบางและมีความไม่แน่นอน ซึ่งยังต้องติดตามพัฒนาการของการระบาดหลังการเปิดประเทศ และความต่อเนื่องของแรงสนับสนุนจากภาครัฐ คาดใช้เวลา2-3 ปี จะกลับมาฟื้นตัว

"การแพร่ระบาดของโควิดในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้คนไทยส่วนใหญ่ชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยแม้จากการสำรวจจะพบว่า 71% ยังสนใจที่จะซื้อบ้าน แต่ชะลอการซื้อออกไปก่อน โดย 39% วางแผนซื้อบ้านภายใน 1-2 ปี อุปสรรคหลักที่มีผลต่อการซื้อบ้าน 66% ขาดรายได้ในช่วงโควิด รองลงมาคือราคาที่อยู่อาศัย 63% และความไม่แน่นอนทางการเมือง 37%"

"รอ"มาตรการลดค่าธรรมเนียม

อสังหา65 ปีแห่งการฟื้นตัว  ราคาขยับ-ลงทุนรอบนอกบูม

นายดอน นาครทรรพ ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเสถียรภาพระบบการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กล่าวว่า การผ่อนคลายมาตรการแอลทีวี ของ ธปท.ชั่วคราวถึงสิ้นปี 2565 เนื่องจากต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจให้ฟื้นตัวผ่านภาคอสังหาฯ จะช่วยให้ผู้ประกอบการระบายสต็อกที่มีอยู่ และเติมซัพพลายใหม่ ซึ่งได้ประโยชน์กับซัพพลายเชนในธุรกิจก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ และคนซื้อบ้าน ถือว่าเป็นนาทีทองของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าเป็นหลังแรก หลังที่ 2 หรือ 3 เป็นโอกาสที่ดีของคนที่มีกำลังซื้อในช่วงเวลานี้

"การผ่อนคลายมาตรการแอลทีวีชั่วคราวยังไม่มีผลที่ชัดเจน เพราะเพิ่งออกมาได้เดือนกว่า และธปท.เป็นแค่ 1ใน4 ของผู้เล่นหลัก เมื่อ ธปท.ผ่อนคลายแล้ว ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีการทำตลาดแล้ว เหลือรัฐบาลและธนาคาร โดยลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนรวมถึงค่าธรรมเนียมการจดจำนองและมาตรการภาษีโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง กำลังหมดอายุสิ้นปีนี้ ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้ขอให้ภาครัฐพิจารณาอยู่"

มาตรการดังกล่าวจะกระตุ้นการตัดสินใจของผู้ซื้อได้ดี ถือเป็นมาตรการที่รัฐไม่ต้องใช้เงิน แม้เสียรายได้ไปบ้างแต่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจที่ดี โดยเฉพาะการต่อมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนองใน 3 ล้านบาทแรก เพื่อกระตุ้นการใช้จ่ายของผู้ซื้อที่กำลังซื้อสูงกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งมีโอกาสพอสมควรที่รัฐบาลจะต่ออายุมาตรการดังกล่าวไปถึงปี 2565 แต่ต้องรอแนวทางจากกระทรวงการคลัง 

ปัจจุบันธนาคารพาณิชย์อยู่โหมด "wait&see" และเข้มงวดเรื่องสินเชื่อ แม้ว่า ธปท.จะดูแลธนาคารพาณิชย์แต่ไม่สามารถสั่งธนาคารพาณิชย์ได้เพราะถือว่าเป็นเรื่องกลไกตลาด ขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของธนาคารพาณิชย์ จึงหวังว่าในปี 2565 ทิศทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้นจะทำให้ธนาคารพาณิชย์ลดการ์ดลงยอมปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ประกอบการที่รัฐบาลมีการเปิดประเทศทำให้เศรษฐกิจดีขึ้นคนเริ่มมีรายได้มากขึ้นและมีกลุ่มคนต่างชาติเข้ามาสนใจซื้ออสังหาฯในประเทศไทยมากขึ้น

ดึงเทคโนโลยีเสริมแกร่ง

นางภัณณิน สุมนะเศรษฐกุล ผู้อำนวยการวิจัยด้านการคาดการณ์อนาคต จาก ฟิวเจอร์เทลส์ แล็บ บริษัทแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า ผลจากโควิด-19 ที่ผ่านมาส่งผลให้โครงสร้างสังคมปรับเปลี่ยนกฏระเบียบออกมาเพื่อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ รวมทั้งประชาชนยอมสูญเสียความเป็นส่วนตัวเพื่อให้สังคมดีขึ้น ด้วยการใช้เทคโนโลยีต่างๆ ที่เข้ามาดูแล ป้องกันการแพร่ระบาดของวิกฤติโรคระบาดครั้งนี้ เช่น การใช้แอพลิเคชั่นในการติดตามตัว

อสังหา65 ปีแห่งการฟื้นตัว  ราคาขยับ-ลงทุนรอบนอกบูม

รวมถึงการติดตั้งอุปกรณ์ หรือเทคโนโลยีที่ช่วยป้องกันมลพิษในพื้นที่สาธารณะ หรือพื้นที่สวนกลาง จากเดิมที่ใช้เฉพาะในห้องนอน ห้องเรียน อาทิ หอฟอกอากาศ "ฟ้าใส มินิ" นำหลักการมาจากหอดักจับมลพิษอุตสาหกรรมแบบเปียก (wet scrubber) เพื่อสร้างต้นแบบหอฟอกอากาศอัตโนมัติแบบไฮบริด (Hybrid Air Purifier Tower) ทำงานด้วยการนำพลังงานที่ได้จากแผงโซลาร์เซลล์ กำลังการผลิตพลังงาน ขนาด 800 วัตต์ มาใช้ร่วมกันกับระบบพลังงานไฟฟ้าทั่วไป เพื่อลดภาระการใช้ไฟฟ้าในเวลากลางวัน ออกแบบภายใต้แนวคิดเพื่อให้บรรลุเป้าหมายทางสุขภาวะและความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อม

นอกจากนี้ ผลจากโควิดทำให้ผู้คนเข้าถึงเทคโนโลยีง่ายขึ้น แม้กระทั้งกลุ่มผู้สูงอายุ จากข้อมูลพบว่า แนวโน้มนวัตกรรมไร้สัมผัสต่างๆเข้ามามีบทบาทมาขึ้น รวมทั้งหุ่นยนต์ที่เข้ามาให้บริการกลุ่มผู้สูงอายุที่มีแนวโน้มเพิมขึ้น 20% ใน1-2 ปี จากนี้ และในอนาคตกลุ่มคนรุ่นใหม่ เจนซีและ เจนอัลฟ่าจะให้ความสำคัญและยอมจ่ายเงินกับสินค้าและบริการเพื่อทำให้ชีวิตและโลกดีขึ้น